廣東省土地增值稅政策匯總

　　北京市土地增值稅政策匯總

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　　寧夏自治區(qū)土地增值稅政策匯總

　　青海省土地增值稅政策匯總

　　西藏自治區(qū)土地增值稅政策匯總
 

土地增值稅成本五種分?jǐn)偡椒?/span>（含各省政策）

　　土地增值稅的稅前成本抵扣項(xiàng)分?jǐn)倖栴}，是測算表中常遇到的問題之一，很多人對此問題一直存在疑問，本文從全面的角度講述土增稅的成本分?jǐn)倖栴}。

　　現(xiàn)行的土增稅的國家統(tǒng)一規(guī)范，是1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。根據(jù)其中第九條之規(guī)定:“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目的確定，可按對允許扣除項(xiàng)目的金額的土地使用權(quán)面積占總面積的比例分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?rdquo;。

　　也就是說土增稅成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法以，及稅務(wù)部門確認(rèn)的其他方法，例如建筑面積層高比例法，銷售收入比例法、直接成本法。其中尤以土地面積法和建筑面積法最為常用。

　　占地面積法

　　占地面積法，也就是按照項(xiàng)目分期不同，每期占項(xiàng)目總用地面積的比例，分?jǐn)偼恋爻杀疽约伴_發(fā)成本。該方法適用于分期開發(fā)或者滾動開發(fā)的項(xiàng)目。

　　本方法無需項(xiàng)目建筑面積和各業(yè)態(tài)的數(shù)據(jù)，只需確定土地面積，開發(fā)的各期的面積，然后按比例進(jìn)行分?jǐn)偧纯伤愠龇謹(jǐn)偟某杀窘痤~。這種方式具有前提條件單一，計(jì)算方便，容易被房企財(cái)務(wù)人員理解和接受的優(yōu)點(diǎn)。因此適用于產(chǎn)品形態(tài)較為單一，容積率相同的項(xiàng)目。

　　但是對于擁有多個不同容積率的地塊，以及產(chǎn)品形態(tài)復(fù)雜的項(xiàng)目，成本無法進(jìn)行較為合理分?jǐn)偂?/p>

　　如果項(xiàng)目未能實(shí)現(xiàn)該批次整體銷售，那么在已售和未售之間還需要進(jìn)行一次成本分?jǐn)?，需要進(jìn)行重復(fù)的計(jì)算。

　　很多公司的初判測算或者靜態(tài)測算表，就是采用此種分?jǐn)偡椒?，方便簡易測算。

　　建筑面積法

　　建筑面積法就是將已開發(fā)的將進(jìn)行土增稅清算的部分建筑按照與總可售面積(含地下)的比例，進(jìn)行分?jǐn)偼猎龆惖挚鄢杀?。按照比例?jì)算出已售部分可分?jǐn)偟某杀窘痤~。本方法適合項(xiàng)目內(nèi)，不同容積率地塊之間的，相同成本的相同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的土增稅抵扣成本計(jì)算。也能比較方便地厘清未售與已售產(chǎn)品的開發(fā)成本的分?jǐn)倖栴}。缺點(diǎn)是本計(jì)算所需的項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)較多，投入的精力較多，工作量也較大。

　　另外，因?yàn)槭歉鶕?jù)建筑面積平均分?jǐn)偝杀?，沒有考慮不同業(yè)態(tài)不同售價(jià)產(chǎn)品之間的差異，對于高售價(jià)的業(yè)態(tài)，例如社區(qū)商業(yè)，在同等平均比例分?jǐn)偟那闆r下，部分高成本業(yè)態(tài)會存在抵扣成本偏低，土增稅增值率較高，土增稅稅額較大的情況。對于車庫等低利潤的業(yè)態(tài)，則會出現(xiàn)抵扣過多，增值額為負(fù)的情況。

　　直接成本法

　　直接成本法，就是按照某期開發(fā)產(chǎn)品的成本，按照占項(xiàng)目全部成本的比例，進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偟某杀颈壤?/p>

　　該種方法一般適用于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配的分?jǐn)倖栴}，以及特定產(chǎn)品的成本支出分配。

　　層高比例法

　　層高面積比例法，就是按照不同業(yè)態(tài)樓層高度之間進(jìn)行比例折算，按照最終折算出來的比例值，計(jì)算出不同業(yè)態(tài)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟牡挚鄢杀尽?/p>

　　例如選取普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)層的層高為1，將商業(yè)、車位、非普通住宅的層高與之相比進(jìn)行折算，計(jì)算出各自的比例。按照折算比例進(jìn)行累加，最終計(jì)算出各個業(yè)態(tài)的比值。

　　此種方法適用于項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜，無法準(zhǔn)確計(jì)算出各業(yè)態(tài)準(zhǔn)確的占地面積(例如底商上的住宅)，也無法按土地面積進(jìn)行成本分?jǐn)偟那樾?。根?jù)層高來確認(rèn)成本分?jǐn)?，比較接近不同業(yè)態(tài)的成本。