二十屆三中全會通過的核心文件：《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》，今天下午全文發(fā)布。

       這份文件一共22000多字，跟十八屆三中全會通過的“全面深化改革若干重大問題的決定”一樣，最新文件也是分60個小節(jié)。

       文件內(nèi)容非常豐富，不是我這篇兩三千字的分析文章所能涵蓋，所以我只能揀幾個關(guān)注度比較高的內(nèi)容來談。

看點一：關(guān)于房地產(chǎn)，有一連串重要的新表述。

       文件里12次提及了“房”字，是歷來三中全會核心文件里談?wù)摲康禺a(chǎn)最多、最集中的。

       先看最核心的表述：

       加快建立租購并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度。

       其次是跟房地產(chǎn)相關(guān)的土地制度、城鎮(zhèn)化的表述：

       1、建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)配置同常住人口增加協(xié)調(diào)機(jī)制。

       2、優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場，推動土地混合開發(fā)利用、用途合理轉(zhuǎn)換，盤活存量土地和低效用地。開展各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地專項治理。制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策。

       3、允許農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。有序推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，健全土地增值收益分配機(jī)制。

       4、健全城市規(guī)劃體系，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、集約緊湊布局。深化城市建設(shè)、運營、治理體制改革，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式。推動形成超大特大城市智慧高效治理新體系，建立都市圈同城化發(fā)展體制機(jī)制。深化賦予特大鎮(zhèn)同人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)社會管理權(quán)改革。

       這里面蘊(yùn)含了很多新內(nèi)容，非常值得重視。

       第一，提及了“完善房地產(chǎn)稅收制度”。

       這是指開征房地產(chǎn)稅嗎？我覺得應(yīng)該包含這個內(nèi)容。

       十八屆三中全會通過的決定里表述更清晰，是“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，從那時到現(xiàn)在11年了，也沒有能完成房地產(chǎn)稅立法。

       從長遠(yuǎn)看，地方財政將主要依賴房地產(chǎn)稅。但這不是單純指“持有階段的稅收”，而是跟房地產(chǎn)相關(guān)的全部稅收。“完善房地產(chǎn)稅收制度”，應(yīng)該包括了增加持有環(huán)節(jié)的稅，同時適度降低交易階段稅費。房地產(chǎn)稅早晚要來，這是不可避免的。

       第二，提及了“改革商品房預(yù)售制度”。

       這是指取消預(yù)售、實現(xiàn)現(xiàn)房銷售嗎？大方向當(dāng)是如此，但估計不會一步到位，而是逐步提高預(yù)售門檻，慢慢實現(xiàn)。比如最近部分一線城市，提高了銀行發(fā)放貸款對項目進(jìn)度的要求。

       改革商品房預(yù)售，相當(dāng)于提高房地產(chǎn)行業(yè)門檻，進(jìn)一步去產(chǎn)能，把中小房企擠出市場，有利于減少供應(yīng)量、維護(hù)市場中長期的穩(wěn)定。

       第三，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

       過去20多年，房地產(chǎn)政策是鼓勵剛需、剛改，壓制改善和豪宅。未來，將鼓勵改善性住房，鼓勵好房子，其實也就是鼓勵豪宅。再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，意義不大了。這是否意味著豪宅契稅減免？有待觀察。

       第四，制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策。

       住宅用地使用權(quán)到期之后，必須自然延續(xù)，這是民法典要求的（細(xì)則尚未發(fā)布）。但工商業(yè)用地到期之后怎么辦一直沒有明確，造成了這類用地估值下滑，尤其是快到期的樓盤。

       制定工商業(yè)用地使用權(quán)延期和到期后續(xù)期政策，有利于保護(hù)私有產(chǎn)權(quán)，激活這類用地的價值，是重要利好。

       第五，加快發(fā)展建設(shè)用地二級市場。

       土地交易一直存在二級市場，但都是私下交易，信息不透明、不公開。如果官方能主導(dǎo)建立規(guī)范化的建設(shè)用地二級市場，有利于土地價值的再發(fā)現(xiàn)，增加土地流通性，也可以增加稅收。

       第六、允許農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。

       宅基地將有新玩法，城里人到農(nóng)村擁有一個莊園的夢想，或許近了，但你或許只能租或者參股、合作，而不是把宅基地完全買過來。

       第七，賦予特大鎮(zhèn)同人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)社會管理權(quán)。

       這對于人口密集、規(guī)模大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)來說，是重大利好。

看點二：關(guān)于財稅體制改革。

      “決定”33次提及了“稅”字，說明財稅體制改革是這輪改革的核心。事實上，它將是1994年分稅制以來，規(guī)模最大的一輪財稅體制改革。它的核心是，增加地方稅收權(quán)限，增加其收入，適當(dāng)減少地方的事權(quán)，化解地方債風(fēng)險。

       主要有如下表述：

       1、把依托行政權(quán)力、政府信用、國有資源資產(chǎn)獲取的收入全部納入政府預(yù)算管理。

       2、健全直接稅體系，完善綜合和分類相結(jié)合的個人所得稅制度，規(guī)范經(jīng)營所得、資本所得、財產(chǎn)所得稅收政策，實行勞動性所得統(tǒng)一征稅。深化稅收征管改革。

       3、建立權(quán)責(zé)清晰、財力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財政關(guān)系。增加地方自主財力，拓展地方稅源，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限。

       4、推進(jìn)消費稅征收環(huán)節(jié)后移并穩(wěn)步下劃地方，完善增值稅留抵退稅政策和抵扣鏈條，優(yōu)化共享稅分享比例。研究把城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加合并為地方附加稅，授權(quán)地方在一定幅度內(nèi)確定具體適用稅率。

       5、適當(dāng)加強(qiáng)中央事權(quán)、提高中央財政支出比例。中央財政事權(quán)原則上通過中央本級安排支出，減少委托地方代行的中央財政事權(quán)。不得違規(guī)要求地方安排配套資金，確需委托地方行使事權(quán)的，通過專項轉(zhuǎn)移支付安排資金。

       通過此次改革，地方稅體系將基本形成，它將包括未來的房地產(chǎn)稅，以及“城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加合并為地方附加稅”，再加上消費稅等新增的稅種分成。

       此外，富人未來要多交稅，避稅難度加大了。

看點三：國有資本不再天女散花、全面擴(kuò)張。

       文件說：

       1、進(jìn)一步明晰不同類型國有企業(yè)功能定位，完善主責(zé)主業(yè)管理，明確國有資本重點投資領(lǐng)域和方向。推動國有資本向關(guān)系國家安全、國民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域集中，向關(guān)系國計民生的公共服務(wù)、應(yīng)急能力、公益性領(lǐng)域等集中，向前瞻性戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集中。

       2、推進(jìn)能源、鐵路、電信、水利、公用事業(yè)等行業(yè)自然壟斷環(huán)節(jié)獨立運營和競爭性環(huán)節(jié)市場化改革，健全監(jiān)管體制機(jī)制。

看點四：進(jìn)一步支持民企發(fā)展

       文件說：制定民營經(jīng)濟(jì)促進(jìn)法。深入破除市場準(zhǔn)入壁壘，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施競爭性領(lǐng)域向經(jīng)營主體公平開放，完善民營企業(yè)參與國家重大項目建設(shè)長效機(jī)制。支持有能力的民營企業(yè)牽頭承擔(dān)國家重大技術(shù)攻關(guān)任務(wù)，向民營企業(yè)進(jìn)一步開放國家重大科研基礎(chǔ)設(shè)施。完善民營企業(yè)融資支持政策制度，破解融資難、融資貴問題。

看點五：重視企業(yè)家精神

       企業(yè)家精神就是創(chuàng)業(yè)精神、創(chuàng)新精神、冒險精神，它是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動力。文件把11年前（十八屆三中全會）的“更好發(fā)揮企業(yè)家作用”升級為“弘揚(yáng)企業(yè)家精神”，意義重大。

       文件的表述是：完善中國特色現(xiàn)代企業(yè)制度，弘揚(yáng)企業(yè)家精神，支持和引導(dǎo)各類企業(yè)提高資源要素利用效率和經(jīng)營管理水平、履行社會責(zé)任，加快建設(shè)更多世界一流企業(yè)。

看點六：讓科研人員獲得更大收益。

       文件說：允許科技人員在科技成果轉(zhuǎn)化收益分配上有更大自主權(quán)，建立職務(wù)科技成果資產(chǎn)單列管理制度，深化職務(wù)科技成果賦權(quán)改革。深化高校、科研院所收入分配改革。允許更多符合條件的國有企業(yè)以創(chuàng)新創(chuàng)造為導(dǎo)向，在科研人員中開展多種形式中長期激勵。

看點七：頻繁提及資本市場。

       文件11次提及“股”字，20次提及“資本”。重要的表述有：

       1、健全投資和融資相協(xié)調(diào)的資本市場功能，防風(fēng)險、強(qiáng)監(jiān)管，促進(jìn)資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展。支持長期資金入市。提高上市公司質(zhì)量，強(qiáng)化上市公司監(jiān)管和退市制度。建立增強(qiáng)資本市場內(nèi)在穩(wěn)定性長效機(jī)制。完善大股東、實際控制人行為規(guī)范約束機(jī)制。完善上市公司分紅激勵約束機(jī)制。健全投資者保護(hù)機(jī)制。推動區(qū)域性股權(quán)市場規(guī)則對接、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。

       2、完善促進(jìn)資本市場規(guī)范發(fā)展基礎(chǔ)制度。

       3、鼓勵和規(guī)范發(fā)展天使投資、風(fēng)險投資、私募股權(quán)投資，更好發(fā)揮政府投資基金作用，發(fā)展耐心資本。

       4、提高外資在華開展股權(quán)投資、風(fēng)險投資便利性。